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承包人优先受偿权与买房人请求权间权利对抗问题研究
来源:惟胜道律师事务所   更新时间:2016-08-17 11:01:08    点击率:2166

本文系惟胜道即将发布的《建设工程优先受偿权实证研究报告》中的节选内容。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)(以下简称“批复”)第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。


根据批复规定,建设工程价款优先受偿权虽是一种法定权利,但却不能对抗支付了商品房全部或大部分款项后的消费者利益。这实质是最高院在承包人经营权与消费者生存权之间所进行的利益衡量。抛开最高院用批复形式进行这样规定的合法性是否妥当的问题,对于该批复的规定仍然存在着关于如何定义或理解“消费者”及“大部分款项”的等争议。


另外,在本条的司法实践中,有些地区又对批复精神进行了延伸理解与适用,例如认为承包人优先权亦不得对抗办理预售登记或变更登记的买受人、以及已经签订产权调换合同的被拆迁人等,该理解是否合理?


如何理解“消费者”


消费者应指为生活需要购买房屋的人,购买商业用房或其他非为居住而购买房屋的不受优先保护


●关联案例

审理法院:重庆市高级人民法院

案号:(2014)渝高法民申字第00519号

裁判时间:2014年7月23日


要旨摘要:根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”的规定,因高颖等六人购买的为经营用房,并非为生活居住所需。故建筑工程承包人綦江一建司的优先受偿权优先于房屋买受人高颖等六人,高颖等六人及农商行巴南支行对“屏都大厦”第六层非住宅房屋的优先受偿权在綦江一建司之后。


●评析

我们认为,批复第二条规定目的是保护消费者的生活居住权益,因此,非为消费者生活居住而购买房屋的应当然不在批复第二条规定的保护之列。这也符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。”对消费者行为的定义。


消费者应仅限自然人,自然人以外的法人、其他组织不能受到优先保护


●关联案例

审理法院:吉林省长春市二道区人民法院

案号:(2014)二执异字第14号

裁判日期:2014.08.27


要旨摘要:根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权纠纷案件的批复》第二条之规定,其中的“消费者”应指为自己的居住需要而购买居住用房的自然人,亦只有当消费者基于基本人权的生存利益受到损害时才能据此规定得到优先保护。


●评析

《中华人民共和国消费者权益保护法》中的消费者包含个人和单位,例如以单位名义采购食品时,其就是消费者。但我们认为批复第二条的消费者应仅指自然人,不包含自然人以外的法人或其他组织。如前所述,批复第二条规定保护的是生活居住权益,而生活居住是专属于自然人的权利,单位对房屋的需求只有办公与经营,因此,自然人以外的法人、其他组织并不能成为批复中规定的消费者。


如何认定“大部分款项”


以超过50%购房款为认定大部分款项的原则标准具有合理性


对于全部款项不难理解,但达到多大比例才能被认定为大部分款项呢?批复未对“支付了全部或大部分款项”进行进一步的说明。


目前可查证的有广东高院、重庆高院及沈阳中院进行了明确规定,且均以超过购房款的50%为认定大部分款项的原则标准。

   

《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用<合同法>第286条的指导意见》(粤高法发[2004]2号)(以下简称“广东高院意见”)第1条第2款规定:


人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的,判决主文可作如下表述:承包人在XX元范围内对于XX工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿权,但在本判决生效之日(如已对该工程或楼房采取财产保全措施的,为采取财产保全措施之日)前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中,含消费者向银行所借款项)的房屋部分除外。


《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》(渝高法(2003)48号)(以下简称“重庆高院意见”)第2款规定:


人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件,优先保护购房消费者的利益时,应注意把握以下几个条件:首先,购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同,即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次,购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50%),且能支付尾款。第三,购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。


沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见(之一)第7条建筑工程承包人的优先受偿问题下第(二)项规定:


消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里大部分购房款原则上应超过全部购房款的50%。


另我们亦看到四川省相关案例,通过案例显示四川省亦是以超过50%购房款作为大部分款项的认定标准。


●关联案例

审理法院:四川省高级人民法院

案号:(2014)川民终字第327号

裁判时间:2014.07.08


裁判结果:……二、原告四川开元建筑工程有限公司在509万元的范围内对于其承建的南部县大坪镇大坪新区综合建设项目(即大坪新区商住楼)2、9号楼工程享有建设工程价款优先受偿权,但在本判决生效之日前已签订拆迁产权调换合同,或已办理商品房预售登记、变更登记或者消费者已支付超过50%购房款的房屋部分除外。


●关联案例

审理法院:四川省南充市中级人民法院

案号:(2014)南中法民初字第70号

裁判时间:2014.06.12    


裁判结果:……四、重庆恒滨建设(集团)有限公司在3401410.2元范围内对于其承建的南充“华诺·国际广场”1号、2号商业楼及酒店工程享有建设工程价款优先受偿权(本判决生效之日前已签订拆迁产权调换合同、已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部份除外)。


●评析

第一、通过案例可以看出,四川省虽未出台相关指导性意见,但在省内已经形成统一认识。综上,对于大部分价款的认识,广东、重庆、四川均认为应为超过购房款的50%。此观点在在《房地产纠纷裁判思路与规范指引)(奚晓明、韩廷斌、王林清著,人民法院出版社,2014.4,第402页)中也予以体现。

第二、我们认为以超过购房款50%作为大部分款项的认定标准具有其合理性。首先“大部分款项”从文义理解上即应是超过50%;另外,在商品房买卖中,消费者是通过一次性付清、分期付款或银行贷款等方式支付房款。一次性付清和银行贷款方式实质都是支付了100%房款的;分期付款的,一般情况下合同亦将支付完毕大部分房款(一般为80%以上)或全部房款作为房开商交房、办理产权登记的前提条件,消费者只有在支付大部分房款后才享有要求进行房屋登记的基础和可能。因此,50%房款的规定是符合市场实际情况、亦不存在为消费者设置障碍的情形。这样既能较好的排除虚假购房情形,又能有效平衡真实购房人与承包人优先受偿权。

第三、当然,亦有观点指出,如果购房者交付房款未超过50%,但房屋已交付入住并装修,若简单以未超过50%购房款为由否定其对抗承包人优先权并不妥当。对此我们认为,超过50%购房款应当是原则标准,但结合实际案件情况,可以进行一定范围内的灵活理解。

第四、对购房款的界定时间重庆高院未予以明确,四川高院以判决生效之日、广东高院原则上亦是以判决生效之日,但对优先受偿的楼房或在建工程申请保全了的,则以保全之日为认定时间。我们认为广东高院的意见考虑更全面。


关于已办理预售登记/变更登记的买受人  


承包人优先权不得对抗已办理变更登记的买受人;但对已办理预售登记的买受人仍应以是否大部分款项为判断标准。


根据广东高院意见和四川两级法院案例可以看出,除支付超过购房款50%的买受人外,两地均认为已办理商品房预售登记、变更登记的买房人亦可以优先于承包人优先权,且对未限定其购房款的缴纳比例。


承包人优先权不得对抗对已经办理变更登记的消费者不难理解。但对承包人优先权不得对已办理预售登记的买受人、且不加以购房款比例限制,我们认为是有一定缺失的。一般情况下,办理预售登记时消费者并未支付大部分购房款,若在后期通过分期付款或银行贷款方式超过购房款50%的,其当然可以对抗承包人优先权。但理论上还存在预售登记后至后期分期付款支付或银行贷款发放前这一期间,若在判决前支付超过50%款项这一条件仍未成就的,我们认为不应当对抗承包人优先权。否则,也不能达到最高院以大部分款项排除虚假购房者、平衡消费者与承包人利益的目的。


关于已签订拆迁产权调换合同的被拆迁人  


承包人优先权不得对抗已签订拆迁产权调换合同的被拆迁人


从四川省两级法院的案例来看,四川省还将已签订产权调换合同的房屋排除在外,认为承包人优先权不得对抗已签订产权调换合同的被拆迁人。此观点的形成理由我们可以通过如下南充市中级人民法院的一则案例看到一定的说理。该案争议焦点为产权调换房屋能否对抗银行抵押权,虽不是建设工程优先受偿权,但不影响我们理解其对产权调换被拆迁人权益的认识。另外,在重庆、湖北亦有相关案例表达了该观点。


关联案例

审理法院:四川省南充市中级人民法院

案号(2012)南中法民终字第1906号

裁判时间:2013.10.10日


裁判要旨:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以拆迁安置的,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定,以安置房屋与被拆迁房屋相互交换,转移房屋所有权的互易合同,是买卖合同的一种特殊类型。在此协议中,被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权,而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或异地购买的房屋,这本身对被拆迁人不公,对被拆迁人也极为不利。对绝大多数的被拆迁人来说,房屋是其安身立命之根本,是其最基本的生活资料。被拆迁人失去的是其赖以生存的房屋所有权,而享有的却是一种期待权,直接影响到其生存居住的基本人权,市场经济的发展和公平、公正原则要求对弱者给予特别保护,为此,该《解释》将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权,并赋予其物权优先效力,也就是债权物权化。此特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利,是一种具有担保物权性质的特种债权,是独立的民事权利,具有对抗第三人的效力,特种债权是一种不需要登记公示的优先权。根据特种债权的物权优先效力,被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力,即排他性,拆迁人出卖拆迁安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为,即使第三人对房屋已办理房屋所有权登记,被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力,优先取得拆迁安置补偿房屋,第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。同时,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释(2002)16号关于“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对于生存权的特别保护,也作出了明确的规定。


关联案例

审理法院:重庆市第二中级人民法院

案号:(2015)渝二中法民初字第00010号

裁判时间:2015.3.30


裁判要旨:四、诚信公司是否享有建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款;发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖;建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案建设工程规划部分房屋用于安置城口明通盐井风情古镇旅游开发项目拆迁区域的被拆迁户,其余部分用于安置符合高山生态移民搬迁条件的农户。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人;以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定,拆迁人与被拆迁按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。由于被拆迁人、高山移民并非本案当事人,其依照前述规定行使权利虽优先于承包人的建设工程价款优先受偿权,但并不等于承包人丧失了建设工程价款优先受偿权,因此有关权利人可以依法另行主张权利,本案对此不予审查处理。


关联案例

审理法院:湖北省武汉市中级人民法院

案号:(2014)鄂武汉中民终字第000800号

裁判时间:2014.10.11


裁判要旨:虽然农行与千代公司签订抵押合同后已办理了抵押登记,但千代公司与叶春生签订《房屋产权调换协议书》的时间及实际还建安置的时间均早于农行抵押权设立的时间,且叶春生的原房屋已被拆迁,叶春生自1997年入住诉争房屋至今,根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,建设工程价款优先于抵押权和其他债权,但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者,即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款优先受偿权,建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权,而且本案诉争的房屋用于安置拆迁还建户已达十余年,若《房屋产权调换协议书》》不能得到履行,会造成很大的社会稳定风险,故叶春生对诉争房屋的权利优先于农行长江支行所享有的抵押权,一审判决适用法律并无不当。农行长江支行因抵押权不能实现所受到的损失,可另行主张权利。


●评析

我们认为承包人优先权不得对抗产权调换被拆迁人是复合批复第二条精神的。首先产权调换合同本身是以被拆迁人对原房屋享有所有权为前提进行的所有权置换,实质上已经符合了批复所要求的支付大部分款项。其次,安置房本身满足的也是被拆迁人生存居住权。因此,保护已签订产权置换合同的被拆迁人权益,具有现实意义,符合批复精神。


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